Podwyżka czynszu najmu w trakcie trwania umowy – kiedy jest zgodna z prawem?

Wiadomość o podwyżce czynszu potrafi zaskoczyć najemcę, zwłaszcza gdy przychodzi z dnia na dzień. Tymczasem prawo najmu precyzyjnie określa, kiedy właściciel może podnieść stawkę, jak długo trzeba czekać na wejście zmiany w życie i co zrobić, gdy podwyżka wydaje się rażąco wysoka.

Podstawa prawna – co mówi Kodeks cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorów

Jeśli umowa najmu nie reguluje inaczej kwestii zmiany czynszu, zastosowanie mają przepisy ogólne – właściciel może wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu z zachowaniem terminu wypowiedzenia wynoszącego co najmniej 3 miesiące naprzód, chyba że strony w umowie ustaliły dłuższy okres. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną i wskazywać nową kwotę.

Klauzula waloryzacyjna w umowie – najczęstsze rozwiązanie

Coraz więcej umów najmu zawiera z góry ustaloną klauzulę waloryzacyjną – np. coroczną indeksację o wskaźnik inflacji GUS. W takiej sytuacji podwyżka nie wymaga odrębnego wypowiedzenia – wystarczy pisemne powiadomienie najemcy o nowej stawce wynikającej z umowy. To rozwiązanie korzystne dla obu stron, bo eliminuje spory o wysokość podwyżki.

Kiedy podwyżka jest bezskuteczna lub można ją zakwestionować

• Brak zachowania formy pisemnej lub terminu wypowiedzenia
• Rażące zawyżenie stawki w stosunku do czynszów rynkowych w okolicy (najemca może wystąpić do sądu o ustalenie czynszu na poziomie rynkowym)
• Podwyżka w trakcie najmu okazjonalnego niezgodna z zapisami umowy notarialnej
• Próba obejścia przepisów przez rozwiązanie umowy i natychmiastowe zaoferowanie nowej – wyższej – bez realnego okresu przejściowego

Najem okazjonalny – dodatkowe ograniczenia

Przy najmie okazjonalnym zasady podwyżki muszą być zgodne z zapisami umowy zgłoszonej do urzędu skarbowego. Jeśli umowa nie przewiduje mechanizmu waloryzacji, właściciel musi zastosować standardowe wypowiedzenie wysokości czynszu z 3-miesięcznym terminem – tak samo jak przy najmie zwykłym.

Co zrobić, gdy najemca nie zgadza się z podwyżką?

Najemca ma prawo w ciągu 2 miesięcy od otrzymania wypowiedzenia wystąpić do sądu z wnioskiem o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna lub zasadna w niższej wysokości. Do tego czasu płaci dotychczasowy czynsz. W praktyce większość sporów kończy się jednak polubownie – rozsądny właściciel dostosowuje podwyżkę do realiów rynkowych, żeby nie stracić dobrego najemcy.

Prestige Investment doradza zarówno właścicielom, jak i najemcom przy formalnościach związanych z najmem długoterminowym. Jeśli zarządzasz mieszkaniami na wynajem i chcesz mieć pewność, że umowy są zgodne z aktualnymi przepisami, skontaktuj się z nami.