Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – jak przebiega transakcja?

Wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej nie oznacza, że mieszkania nie da się sprzedać. To częsta sytuacja na rynku: właściciel ma kredyt, kupujący chce nabyć lokal, a bank sprzedającego musi otrzymać spłatę przed wykreśleniem zabezpieczenia. Kluczowa jest kolejność dokumentów, przelewów i zapisów w akcie notarialnym.

Dobrze przeprowadzona transakcja porządkuje interesy obu stron: sprzedający spłaca kredyt, kupujący otrzymuje podstawy do wykreślenia hipoteki, a notariusz opisuje sposób rozliczenia ceny. Jeśli dopiero przygotowujesz ofertę, zacznij od dokumentów opisanych w poradniku jakie dokumenty przygotować do sprzedaży mieszkania.

Krok 1: sprawdzenie księgi wieczystej

Najpierw trzeba sprawdzić dział IV księgi wieczystej: bank, kwotę hipoteki, walutę i ewentualne dodatkowe wpisy. Sama kwota hipoteki nie jest aktualnym saldem kredytu. Hipoteka jest zabezpieczeniem, a nie informacją o tym, ile dokładnie zostało do spłaty w dniu sprzedaży.

Krok 2: zaświadczenie z banku sprzedającego

Sprzedający powinien uzyskać z banku dokument wskazujący aktualne saldo zadłużenia, numer rachunku do spłaty, termin ważności zaświadczenia i warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki. Warto zamówić dokument z wyprzedzeniem, ale nie za wcześnie - banki wskazują datę, do której wyliczone saldo jest aktualne.

Krok 3: podział ceny w akcie notarialnym

Cena sprzedaży zwykle dzieli się na dwa przelewy. Pierwszy trafia bezpośrednio do banku sprzedającego na spłatę kredytu. Drugi - jeśli cena jest wyższa niż saldo zadłużenia - trafia do sprzedającego. Notariusz opisuje te rachunki i terminy w akcie, dzięki czemu kupujący wie, że część ceny zostanie przeznaczona na usunięcie hipoteki.

Krok 4: zgoda na wykreślenie hipoteki

Po spłacie kredytu bank wystawia dokument pozwalający wykreślić hipotekę z księgi wieczystej. Może to być list mazalny albo inny dokument zgodny z procedurą banku. Kupujący składa następnie wniosek do sądu wieczystoksięgowego. W praktyce warto ustalić w umowie, kto odbiera dokument i kto odpowiada za złożenie wniosku.

Co jeśli kupujący też bierze kredyt?

Wtedy w transakcji uczestniczą dwa banki. Bank kupującego analizuje dokumenty nieruchomości i warunki spłaty starej hipoteki, a następnie wypłaca środki zgodnie z aktem. To wymaga precyzyjnej komunikacji, bo opóźnienie jednego dokumentu może przesunąć uruchomienie kredytu.

Najczęstsze błędy

• mylenie kwoty hipoteki z aktualnym saldem kredytu
• zaświadczenie z banku bez terminu ważności lub numeru rachunku do spłaty
• brak ustaleń, kto składa wniosek o wykreślenie hipoteki
• zbyt późne zamówienie dokumentów bankowych
• niejasny podział przelewów w umowie przedwstępnej

FAQ

Czy kupujący powinien bać się hipoteki?

Nie sama hipoteka jest problemem, lecz brak jasnego sposobu jej spłaty i wykreślenia. Gdy dokumenty bankowe są aktualne, a akt dobrze opisuje rozliczenie, transakcja może przebiec sprawnie.

Czy pośrednik pomaga w kontakcie z bankiem i notariuszem?

Tak. Prestige Investment pomaga uporządkować dokumenty, terminy i komunikację między stronami. Jeśli sprzedajesz mieszkanie z kredytem, umów rozmowę i sprawdźmy, jak przygotować transakcję.